对中国房地产业的一点思考

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    随着中国城市化进程的加速，国家经济建设的不断提高，人民的收入会逐渐增加，住房市场化已经成为经济发展的重要组成部分，同时，伴随稳定的政治经济形势和人民币不断的升值，中国经济国际化的速度不断加快，这样的形势将不断推高房地产市场的价值。国际资本将会大量寻求价值洼地，投资中国将成为国际资本的主要目标，而最具有潜力和发展的首先是风险投资和房地产市场，证券市场也是其选择的目标，但是因为有许多不确定因素和条件，因此略逊色于前两个市场。

    其次，中国庞大的人口因素和巨大的经济市场空间，也会促进强劲的房地产市场的发展。从目前发展的情况来看，一线城市的空间和发展空间在不断萎缩，而大部分二、三线城市和广大的小城镇，正成为这个市场的新的增长点。

    第三、随着农业现代化和规模化的进程，大量农民正在进入城市，而基础条件就是居住条件。试想，即使现在按照9亿农民的数字来计算，至少要有30 ％以上要逐渐迁入城镇生活，以三口之家为单位，尚需1亿户以上的刚性需求，以每户平均50平方米计算，市场空间为50亿平方米以上的市场需求。按照全国平均建筑成本1670元计算，建筑资本投入额为83，500亿元人民币，如果加上土地成本和其它成本，房地产市场流动资本将在25万亿元人民币左右。

    第四、随着大、中城市不断扩大，许多城市基础设施滞后，交通拥挤，环境污染严重等现象不断加剧，导致三线中、小城市和规模化市镇成为具有巨大发展空间的市场。随着交通网络的不断完善，物流业的普及渗透，大、中、小城市之间的差别不断缩小，甚至中小城市居住环境优于大城市，所以，2009年的房地产市场应该是向中小城市和城镇转移的时机。

    第五、大城市居高不下的房价，主要有以下几个方面的原因：

    1、全国各地高收入人群的不断涌入。

    2、本地居住者更新换代的需求。

    3、国外居住者和投机者的投资购买。

    4、国内外资本炒买炒卖。

    5、土地空间的不断缩小。

    6、各种“坏钱”的栖身之地。

    以上原因，导致高房价的虚高不下，将会迟滞大城市的房地产业的良性发展，使资本向二三线的中小城市转移。

    总之，中国的房地产与其它国家有很大的差别。从福利房到市场化不过20年左右，人们的观念彻底转变不过10几年。再加上中国人文化传统的理念，安居才能乐业的思想，住房成为每个家庭消费的第一消费。同时，巨大的城乡差别才刚刚开始缩小，大批农村人口的流动和迁徙，促进了中国城市化的迅猛发展，而且将持续很长一段时间，即使大城市的房地产泡沫发生破裂，也会有巨大的释放空间，不会产生恶性的经济危机。所以，中国的经济在目前的情况下，虽然，由于全球性经济危机的影响，受到冲击，但主要体现在进出口贸易和制造业上，而强大的市场需求，支撑了房地产和相关行业的继续发展，这也是为什么中国经济得以迅速复苏的根本原因之一。