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第17章 房价降不下来的秘密(2)
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郎咸平：如果你只是一个老师，你说你有房的话，是什么结果呢？那他们又会非常愤怒，会说你怎么能有房呢？
王福重：那他们肯定说，你找的媳妇可能是公务员。
王牧笛：所以保障房这事，我们“郎眼”经常聊。我这儿有一个2011年的消息，媒体曝光说北京的房山区推出了一种叫“限房价，竞地价”的中小型商品房。咱们说过中小型商品房也算保障房里面，对吧？
郎咸平：对，没错。
王牧笛：这个小区有1594套房源，在三天内就销售一空。但是媒体发现有800套房子消失了，后来就调查，发现原来是房山区政府回购了800套，干吗呢？留着以备将来不时之需，或者招商引资给特定的人群，所以它就这么消失了。
王福重：我跟你讲，这个房山区就是倒霉，它倒霉就倒霉在北京这块地方，在中央电视台一弄，它就完了。你如果是在别的什么地方，那谁敢惹你，地方电视台还能报道这事儿吗？所以还别老说咱保障房没取得成绩，你看我们几千万的公务员，不都住上保障房了吗？
郎咸平：讲了半天，最后还是找个好单位是真的，对不对？因此这可以给老百姓一个什么样的教训呢？也就是说，你没有保障房对不对？你不要怨，要怨怨什么？怨你自己水平不够，你为什么不进中石油、中石化或者发改委呢，是不是？你如果找个好单位，不就什么都有了吗？所以你没有是应该的，你要怪就怪自己。
王福重：你本来就生在内地，然后你再不努力，不去考个公务员，住不上保障房你能怪谁？所以说人的命运掌握在自己手里，有没有房也掌握在自己手里。
王牧笛：这是个人努力的方向，我们还要聊一下政策努力的方向。教授您说第一点，是因为面粉太贵，所以面包的价格下不来。那第二点关于保障房，其实保障房我们之前聊过很多次了，教授也曾经提过，比如说排队的制度，比如说给民众稳定的预期。
郎咸平：这个社会真正需要照顾的是那些贫无立锥之地的升斗小民，他们是整个社会稳定的根源之一。
王牧笛：可是我们却看到了太多保障房小区里面的奔驰、宝马，看到了太多保障房小区里面，某个领导的七姑、八姨。
郎咸平：对，就是这个问题。
王福重：过去我们说5年建3600万套保障房，从现在的进度来看，比如说2012年，其实就没有原来建的那么多，按照现在的计划，可能是不想建这么多了。而且我觉得就是建7200万套，建1亿套，可能也轮不到我。
王牧笛：您就那么边缘吗？
王福重：神奇的国度嘛，它总是有些神奇的事情，当然这些事最后都可以解释。像北京最早的保障房、经济适用房是回龙观。为了回龙观，还专门建了个城铁13号线，政府的投入不可谓不大，对吧？然后呢，本来说可能穷人能分到，当然有一部分穷人也能分到，为什么呢？宣传的时候，采访你，您收入多少？收入就几百块钱。哦，那您也住上这个小区，我们得感谢这个经济适用房政策。就是为了这个拍电视的需要，我们也得找几个，但就这几个也轮不到我。
郎咸平：对，你也没那么穷嘛，是不是？
王福重：当然如果我要是幸运，按照中彩票的概率来讲，我也有那个概率。但是你看最后拿到保障房的大部分是什么人？都是有钱人。因为当时也不便宜嘛，也几千块钱一平方米，你买下来也得几十万，那个小区有很多年了，当时几十万也是很值钱的。还有，有的人买了好多套，我认识的一个人，他就买了十来套。另外，还有把房子打通了卖的各种情况。
如何才能真正降低房价
真正来说，改革税制，让土地出让金减少，让各种税费减少，才应该是降低房价的最主要手段，而不是不准那些需要买房的人买房，目前我们这种情况，根本就是本末倒置了。
王牧笛：刚才两位都说到了所谓的地方财政的问题，就是土地出让金对于地方财政来讲，简直太重要了。所以这儿有一个问题就是，现在中央、地方似乎都达成了共识，说地方财政不能太依托于土地了，但是在中央调控的利剑之下，又不允许地方松绑，于是地方政府又陷入了一个怪圈，你不让我用土地来维系财政，那让我用什么呢？换句话说，这个问题其实是，如何来重构地方财政？
郎咸平：结果我们想了一个非常“英明”的办法，就是要全面开征房产税。好极了！你现在不卖土地了，不让用土地出让金了，你去开征房产税，什么结果呢？结果就是让地方政府更进一步地陷入土地财政的窘境，就是这么简单。房产税跟房地产没关系吗？它也是房地产的东西。因此我非常担忧我们的整个税制结构是畸形、不合理的。地方政府不管怎么讲，它拿这个30%的钱，做事倒是挺多的，可能做了70%的事。过去说地方政府陷入了土地财政的漩涡里面，那下一步呢？表面上说我们要改革税制，重建财税结构，到最后呢？还是土地财政，只是换了个名义，变成了房产税。
王牧笛：王老师，财政部的数据显示说，地方政府现在对土地财政的依赖度是86.75%。
王福重：我举个例子，比如说我是市长，任命你到这个县去当县长，我跟你说，必须到那儿给我搞好，GDP要多，社会治安要好，所有一切都要好，但是我告诉你，没钱给你，这个你自己去想办法。那你能想什么办法？只有卖土地了。
王牧笛：事权太多，财权太少。
郎咸平：对，土地财政的结果是什么？就是房价越来越高，因为房价越高，它的土地就卖得越好。因此呢，就是你刚才讲的那个话，有钱人去买房，把房价再炒高，地方政府也非常高兴，然后土地卖得更高，这已经形成一个恶性循环了，房价根本不可能降低了。
王牧笛：这就是为什么有的地方政府总想偷偷摸摸地松绑楼市的一个利益的冲动。
郎咸平：也是土地财政的必然结果。
王福重：这就是房价降不下来的秘密。而且，还有一个问题就是，中国是不应该全面开征房产税的，为什么？因为从长期来看，房产税本质上是一种财产税，财产就是你自己有的东西。现在我可以说，中国没有任何一个人有自己的房产，为什么？财产是永久的，比如说你对这个杯子的所有权是永久的。而我们对房子的拥有权最长也不过70年而已，不是永久的。
郎咸平：有很多学者说，因为美国也征房产税，我们要搞清楚，在美国，房产是永久的，完全是老百姓自己的。这怎么会有可比性？太荒谬了。
王福重：我们所谓的房产税，本质上其实就是香港的物业税，就是土地出让金，我们一下交了70年，这是一个。还有一个，我们现有的房地产税费已经60多项了，都没能解决问题，你再增加一个房产税就能解决问题了吗？
郎咸平：当然解决不了问题，只不过是多了一项而已。
王福重：对，而且我觉得征房产税，也不一定就能降低房价。因为如果人们都预期到要征房产税了，出租房的人，卖房的人，就会把这个房产税都加上。我们回顾一下过去，不断地在增加税费，但房价还是一直在涨。那么，地方政府怎么才能解决这个事儿？就是调整分税制。1994年，我们开始实行分税制，当时分税制的中心思想就一个，增加政府收入，而且是增加中央财政的收入。当时我们定的税率太高了，为什么？因为当时我们征税手段落后，而且征税人员也不行，也没有计算机互联网。
郎咸平：现在我们的征税手段很先进，但是税率还是没降下来。
王福重：对，所以说现在税太多了嘛。那怎么办呢？就要调整比例，要把一些主要的税，比如说我一直主张要取消增值税，假定你不取消，那你也不能还按现在这种分税比例，75%归中央，25%归地方，这样地方政府根本就没钱了，所以要调整。
郎咸平：也就是说，你要改革这个税制结构，这些税收都必须由中央跟地方来分享。
王牧笛：说到分税制，其实这构成了我们思考这个问题的背景。广东地税局的局长对媒体直言，说1994年的这个分税制，最多算是半场革命，经过了18年的中场休息，现在我们要进行一场完整的革命。所以说只有调整分税制，当中央跟地方的财权跟事权理顺了，这个土地财政才能够从根本上破解。
王福重：对，这个税该是谁的就是谁的，要取消共享。
郎咸平：我们天天批评地方政府卖土地什么的，可这只是表面现象，一切问题的根源是在于这种分税制。
王福重：对，另外还有一个问题，我们国有企业的利润其实非常高，2011年利润1万多亿，银行差不多也有1万亿的利润。这些利润本来应该是全部上交的，地方政府有了这个钱之后，其实可以冲抵土地出让金的大部分，你想想，土地出让金是3万多亿吧？而我们国有企业的利润，央企的利润，再加上这个银行的利润，合起来差不多也是这个数。所以实际上这个数足够地方政府用了，根本就不用再征土地出让金了。如果没有土地出让金，退回到1998年我们改革之前，那时候的房价基本上是正常、靠谱的。
郎咸平：真正来说，改革税制，让土地出让金减少，让各种税费减少，才应该是降低房价的最主要手段，而不是不准那些需要买房的人买房，目前我们这种情况，根本就是本末倒置了。
王牧笛：所以“郎眼”的价值观和立场一直是一以贯之，叫做“功夫在诗外”。就是说，你不能为调控房价而调控房价，必须在理顺分税制上，在保障房建设的种种制度的考量上做文章。教授说的这叫本质分析法，但是现在媒体中充斥的很多都是表面现象的讨论。还有很多人热衷于讨论房价，比如说谢国忠，美国房价5年来连续下跌，日本房价低迷了近20年，中国香港地区房地产的熊市从1997年持续到了2003年。所以谢国忠表态，说中国房价下跌的趋势刚刚开始，被扭转的可能几乎没有，这个最近被媒体炒得很热。
王福重：其实除了谢先生，还有很多其他人，包括我的朋友，他们从2003年到现在，年年鼓吹房价要崩盘，下跌至少50%，但他们从来没预测对过。
王牧笛：而且从来不反思。
王福重：他们的逻辑是这样的，如果我年年这样预测，就可以吸引眼球，而且貌似站在老百姓这一边。然后，假定我继续说下去，说到死，万一房价真就下去了呢？
王牧笛：这年头有个特点，你只要说房价会降，就占据了道德制高点，老百姓就说你好。如果你要分析说房价为什么不降，像我们这种本质分析法，就总是得罪人，大家只会说，郎教授说了，房地产价格不会降。
郎咸平：我们当然期望房价会降，我必须说明，包括王老师在内，包括你在内，我们比谁都希望房价会降。但今天房价降不降不是我说了算，而是你要先把高房价的原因给找出来。
王福重：价格的背后是什么？价格的背后是利益，而且是涉及地方政府的利益。房价高是地方政府缺钱的产物，如果你不能从其他正当的途径找到钱，让它获得利益的补偿，那么它就只能从高房价里拿钱，问题就是这么简单。你不能漠视地方政府的利益，你漠视它，它就会跟你过不去。
王牧笛：现在很多民众，一方面面对的是扑朔迷离的房价，另一方面又面对着开发商的忽悠。开发商不是大鱼吃小鱼吗？现在“招保万金”这四大标志性的房企在干吗呢？它们在搞一成首付。国家规定三成首付，它怎么办呢？它帮你垫两成，在银行交易那里还是体现出三成首付，但其实有两成不是你交的，是开发商帮你垫的，你在一年或两年之内还清。所以说这叫“上有政策，下有对策”。我们最后回到温总理的一句话，房地产调控的目标就两个，第一个，促进房价合理回归不动摇；第二个，可能是更重要的目标，也是我们共同的希望，就是促进房地产市场长期、稳定、健康地发展。
郎咸平：如果你只是一个老师，你说你有房的话，是什么结果呢？那他们又会非常愤怒，会说你怎么能有房呢？
王福重：那他们肯定说，你找的媳妇可能是公务员。
王牧笛：所以保障房这事，我们“郎眼”经常聊。我这儿有一个2011年的消息，媒体曝光说北京的房山区推出了一种叫“限房价，竞地价”的中小型商品房。咱们说过中小型商品房也算保障房里面，对吧？
郎咸平：对，没错。
王牧笛：这个小区有1594套房源，在三天内就销售一空。但是媒体发现有800套房子消失了，后来就调查，发现原来是房山区政府回购了800套，干吗呢？留着以备将来不时之需，或者招商引资给特定的人群，所以它就这么消失了。
王福重：我跟你讲，这个房山区就是倒霉，它倒霉就倒霉在北京这块地方，在中央电视台一弄，它就完了。你如果是在别的什么地方，那谁敢惹你，地方电视台还能报道这事儿吗？所以还别老说咱保障房没取得成绩，你看我们几千万的公务员，不都住上保障房了吗？
郎咸平：讲了半天，最后还是找个好单位是真的，对不对？因此这可以给老百姓一个什么样的教训呢？也就是说，你没有保障房对不对？你不要怨，要怨怨什么？怨你自己水平不够，你为什么不进中石油、中石化或者发改委呢，是不是？你如果找个好单位，不就什么都有了吗？所以你没有是应该的，你要怪就怪自己。
王福重：你本来就生在内地，然后你再不努力，不去考个公务员，住不上保障房你能怪谁？所以说人的命运掌握在自己手里，有没有房也掌握在自己手里。
王牧笛：这是个人努力的方向，我们还要聊一下政策努力的方向。教授您说第一点，是因为面粉太贵，所以面包的价格下不来。那第二点关于保障房，其实保障房我们之前聊过很多次了，教授也曾经提过，比如说排队的制度，比如说给民众稳定的预期。
郎咸平：这个社会真正需要照顾的是那些贫无立锥之地的升斗小民，他们是整个社会稳定的根源之一。
王牧笛：可是我们却看到了太多保障房小区里面的奔驰、宝马，看到了太多保障房小区里面，某个领导的七姑、八姨。
郎咸平：对，就是这个问题。
王福重：过去我们说5年建3600万套保障房，从现在的进度来看，比如说2012年，其实就没有原来建的那么多，按照现在的计划，可能是不想建这么多了。而且我觉得就是建7200万套，建1亿套，可能也轮不到我。
王牧笛：您就那么边缘吗？
王福重：神奇的国度嘛，它总是有些神奇的事情，当然这些事最后都可以解释。像北京最早的保障房、经济适用房是回龙观。为了回龙观，还专门建了个城铁13号线，政府的投入不可谓不大，对吧？然后呢，本来说可能穷人能分到，当然有一部分穷人也能分到，为什么呢？宣传的时候，采访你，您收入多少？收入就几百块钱。哦，那您也住上这个小区，我们得感谢这个经济适用房政策。就是为了这个拍电视的需要，我们也得找几个，但就这几个也轮不到我。
郎咸平：对，你也没那么穷嘛，是不是？
王福重：当然如果我要是幸运，按照中彩票的概率来讲，我也有那个概率。但是你看最后拿到保障房的大部分是什么人？都是有钱人。因为当时也不便宜嘛，也几千块钱一平方米，你买下来也得几十万，那个小区有很多年了，当时几十万也是很值钱的。还有，有的人买了好多套，我认识的一个人，他就买了十来套。另外，还有把房子打通了卖的各种情况。
如何才能真正降低房价
真正来说，改革税制，让土地出让金减少，让各种税费减少，才应该是降低房价的最主要手段，而不是不准那些需要买房的人买房，目前我们这种情况，根本就是本末倒置了。
王牧笛：刚才两位都说到了所谓的地方财政的问题，就是土地出让金对于地方财政来讲，简直太重要了。所以这儿有一个问题就是，现在中央、地方似乎都达成了共识，说地方财政不能太依托于土地了，但是在中央调控的利剑之下，又不允许地方松绑，于是地方政府又陷入了一个怪圈，你不让我用土地来维系财政，那让我用什么呢？换句话说，这个问题其实是，如何来重构地方财政？
郎咸平：结果我们想了一个非常“英明”的办法，就是要全面开征房产税。好极了！你现在不卖土地了，不让用土地出让金了，你去开征房产税，什么结果呢？结果就是让地方政府更进一步地陷入土地财政的窘境，就是这么简单。房产税跟房地产没关系吗？它也是房地产的东西。因此我非常担忧我们的整个税制结构是畸形、不合理的。地方政府不管怎么讲，它拿这个30%的钱，做事倒是挺多的，可能做了70%的事。过去说地方政府陷入了土地财政的漩涡里面，那下一步呢？表面上说我们要改革税制，重建财税结构，到最后呢？还是土地财政，只是换了个名义，变成了房产税。
王牧笛：王老师，财政部的数据显示说，地方政府现在对土地财政的依赖度是86.75%。
王福重：我举个例子，比如说我是市长，任命你到这个县去当县长，我跟你说，必须到那儿给我搞好，GDP要多，社会治安要好，所有一切都要好，但是我告诉你，没钱给你，这个你自己去想办法。那你能想什么办法？只有卖土地了。
王牧笛：事权太多，财权太少。
郎咸平：对，土地财政的结果是什么？就是房价越来越高，因为房价越高，它的土地就卖得越好。因此呢，就是你刚才讲的那个话，有钱人去买房，把房价再炒高，地方政府也非常高兴，然后土地卖得更高，这已经形成一个恶性循环了，房价根本不可能降低了。
王牧笛：这就是为什么有的地方政府总想偷偷摸摸地松绑楼市的一个利益的冲动。
郎咸平：也是土地财政的必然结果。
王福重：这就是房价降不下来的秘密。而且，还有一个问题就是，中国是不应该全面开征房产税的，为什么？因为从长期来看，房产税本质上是一种财产税，财产就是你自己有的东西。现在我可以说，中国没有任何一个人有自己的房产，为什么？财产是永久的，比如说你对这个杯子的所有权是永久的。而我们对房子的拥有权最长也不过70年而已，不是永久的。
郎咸平：有很多学者说，因为美国也征房产税，我们要搞清楚，在美国，房产是永久的，完全是老百姓自己的。这怎么会有可比性？太荒谬了。
王福重：我们所谓的房产税，本质上其实就是香港的物业税，就是土地出让金，我们一下交了70年，这是一个。还有一个，我们现有的房地产税费已经60多项了，都没能解决问题，你再增加一个房产税就能解决问题了吗？
郎咸平：当然解决不了问题，只不过是多了一项而已。
王福重：对，而且我觉得征房产税，也不一定就能降低房价。因为如果人们都预期到要征房产税了，出租房的人，卖房的人，就会把这个房产税都加上。我们回顾一下过去，不断地在增加税费，但房价还是一直在涨。那么，地方政府怎么才能解决这个事儿？就是调整分税制。1994年，我们开始实行分税制，当时分税制的中心思想就一个，增加政府收入，而且是增加中央财政的收入。当时我们定的税率太高了，为什么？因为当时我们征税手段落后，而且征税人员也不行，也没有计算机互联网。
郎咸平：现在我们的征税手段很先进，但是税率还是没降下来。
王福重：对，所以说现在税太多了嘛。那怎么办呢？就要调整比例，要把一些主要的税，比如说我一直主张要取消增值税，假定你不取消，那你也不能还按现在这种分税比例，75%归中央，25%归地方，这样地方政府根本就没钱了，所以要调整。
郎咸平：也就是说，你要改革这个税制结构，这些税收都必须由中央跟地方来分享。
王牧笛：说到分税制，其实这构成了我们思考这个问题的背景。广东地税局的局长对媒体直言，说1994年的这个分税制，最多算是半场革命，经过了18年的中场休息，现在我们要进行一场完整的革命。所以说只有调整分税制，当中央跟地方的财权跟事权理顺了，这个土地财政才能够从根本上破解。
王福重：对，这个税该是谁的就是谁的，要取消共享。
郎咸平：我们天天批评地方政府卖土地什么的，可这只是表面现象，一切问题的根源是在于这种分税制。
王福重：对，另外还有一个问题，我们国有企业的利润其实非常高，2011年利润1万多亿，银行差不多也有1万亿的利润。这些利润本来应该是全部上交的，地方政府有了这个钱之后，其实可以冲抵土地出让金的大部分，你想想，土地出让金是3万多亿吧？而我们国有企业的利润，央企的利润，再加上这个银行的利润，合起来差不多也是这个数。所以实际上这个数足够地方政府用了，根本就不用再征土地出让金了。如果没有土地出让金，退回到1998年我们改革之前，那时候的房价基本上是正常、靠谱的。
郎咸平：真正来说，改革税制，让土地出让金减少，让各种税费减少，才应该是降低房价的最主要手段，而不是不准那些需要买房的人买房，目前我们这种情况，根本就是本末倒置了。
王牧笛：所以“郎眼”的价值观和立场一直是一以贯之，叫做“功夫在诗外”。就是说，你不能为调控房价而调控房价，必须在理顺分税制上，在保障房建设的种种制度的考量上做文章。教授说的这叫本质分析法，但是现在媒体中充斥的很多都是表面现象的讨论。还有很多人热衷于讨论房价，比如说谢国忠，美国房价5年来连续下跌，日本房价低迷了近20年，中国香港地区房地产的熊市从1997年持续到了2003年。所以谢国忠表态，说中国房价下跌的趋势刚刚开始，被扭转的可能几乎没有，这个最近被媒体炒得很热。
王福重：其实除了谢先生，还有很多其他人，包括我的朋友，他们从2003年到现在，年年鼓吹房价要崩盘，下跌至少50%，但他们从来没预测对过。
王牧笛：而且从来不反思。
王福重：他们的逻辑是这样的，如果我年年这样预测，就可以吸引眼球，而且貌似站在老百姓这一边。然后，假定我继续说下去，说到死，万一房价真就下去了呢？
王牧笛：这年头有个特点，你只要说房价会降，就占据了道德制高点，老百姓就说你好。如果你要分析说房价为什么不降，像我们这种本质分析法，就总是得罪人，大家只会说，郎教授说了，房地产价格不会降。
郎咸平：我们当然期望房价会降，我必须说明，包括王老师在内，包括你在内，我们比谁都希望房价会降。但今天房价降不降不是我说了算，而是你要先把高房价的原因给找出来。
王福重：价格的背后是什么？价格的背后是利益，而且是涉及地方政府的利益。房价高是地方政府缺钱的产物，如果你不能从其他正当的途径找到钱，让它获得利益的补偿，那么它就只能从高房价里拿钱，问题就是这么简单。你不能漠视地方政府的利益，你漠视它，它就会跟你过不去。
王牧笛：现在很多民众，一方面面对的是扑朔迷离的房价，另一方面又面对着开发商的忽悠。开发商不是大鱼吃小鱼吗？现在“招保万金”这四大标志性的房企在干吗呢？它们在搞一成首付。国家规定三成首付，它怎么办呢？它帮你垫两成，在银行交易那里还是体现出三成首付，但其实有两成不是你交的，是开发商帮你垫的，你在一年或两年之内还清。所以说这叫“上有政策，下有对策”。我们最后回到温总理的一句话，房地产调控的目标就两个，第一个，促进房价合理回归不动摇；第二个，可能是更重要的目标，也是我们共同的希望，就是促进房地产市场长期、稳定、健康地发展。